未来三年，青岛市将改造老旧小区1108个、涉及约30万户居民。
老旧小区更新改造是件出力难讨好的工作。没改造的时候，楼院年久失修，居民天天投诉；改造开工了，面对各种“老顽疾”，哪项工作没协调好，做不到位，居民还是有意见。如何改造才更贴合民意，让百姓得实惠、城市换新颜、发展添动力？把这件好事做好，是城市发展进程中的一道必答题，也是一项不断“更新”的永久性课题。老百姓既是命题人，又是监考人，也是打分人，希望在这张“试卷”上，每次都答出让群众满意的成绩。
■更新，民之所愿
“第一批改造楼院名单公布后，很多居民生气地给我们打电话——‘怎么没有我们小区！’”镇江路街道办事处一位负责人说，旧楼改造在老城区备受瞩目，居民都盼着自己的小区早点进入改造名单。
“老旧小区设施功能缺失向来是我们街道的投诉热点，下水堵塞、房顶漏雨、外立面渗水等问题，是居民反映最强烈的。先期改造的这5个楼院，也是平时群众电话反映问题最多的。”他介绍，镇江路街道是市北区老旧小区比较集中的一个居住区域，第一批更新改造的老楼院有5个，共涉及25个楼座，包括汉口路168号、人民一路1号、延吉路3号、镇江路3号和26号。按照计划，最早的改造工程将在6月份结束，至10月份项目全部完工。“后期2023年、2024年的分类改造工作计划已经完成摸底。三年攻坚，老旧小区改造预计涉及近6000户居民。”
为了更清晰地说明工作安排，这位街道办负责人举了一个例子，“原则上我们要先推进楼座比较多的小区先进改造，这样施工单位也会比较方便集中开工作业。但是像镇江路3号这个楼座，位于城市主干道旁边，它是一个孤零零的楼座，由于年代太久远了，漏雨特别严重，一到雨季，居民的投诉电话都要打爆了，所以第一批改造名单里，我们也把它加进来，就是考虑到居民的诉求太强烈了。”
“这个楼座还紧邻一个大型的商业体，改造就不光关系到民生，还影响到招商引资。”他补充道。从一定的占位角度来看，旧楼改造在改善民生居住的同时，也在提升着老城的活力，两者相辅相成。
城市更新的最根本落脚点在于让人民生活得更幸福，这是一件好事毋庸置疑，镇江路街道办事处负责人回忆，“街道每次组织开更新改造会议，都会反复重申一句话：我们的工作只有一个标准——要让群众满意。工作做得更细一些，工期允许的范围内可以慢一点，但一定要把好事办好。”
■有事，商量着来
好事如何办好？首先跟居民得有个协商机制，俗话说：有事好商量嘛。
5月19日一早，杨大爷家请的工人师傅来到了汉口路168号院4号楼。“砰砰砰……”只见师傅们几榔头下去，杨大爷亲手建起的阳光房，玻璃碎了一地。
杨大爷家住在一楼，一套半地下的房子。早些年，杨大爷将房子做了改造，搭建了一个阳光房通往地面，虽然扩大了房子采光面积，但却形成一处明显异于周围的突兀建筑。
当天，杨大爷亲自指挥工人拆掉了阳光房。
时间再向前推，为了动员杨大爷拆除违建，镇江路街道城管执法中队的工作人员奔波了半个月，反复和杨大爷协商整改方案。
“门能不能保留？”杨大爷提出自己的要求。这是一个遗留问题，前几年海泊河河畔提倡发展沿岸经济，当初位于河畔的3号楼、4号楼因为地势，一楼均为半地下设计，很多住户都办了窗改门的手续，营业执照、消防许可等证件齐全，这些都是合法的。
“同意保留门。”城管中队答复。
“拆除部分违建，我家半地下，雨水倒灌怎么办？”杨大爷又提出一个疑问。
“可以保留雨棚，能不能做的和地面一样高？”城管中队的意见，杨大爷也点头同意了。
那段时间，城管中队的工作人员一天跑好几趟，“你们的工作也不容易，提的意见也挺人性化，我接受。”杨大爷最终主动拆除了自家的违建。
■换位，底线和上线
在杨大爷家对面，网点平台上的违建也在拆除中，它们是横挂在1号楼两侧的板房，镇江路街道城管执法中队中队长宋秀显正坐镇现场指挥。
“拆违协商，就是探讨一个大家都能接受的底线和上线。”宋秀显曾经一度很犯愁，“这些违建由来已久，一朝拆除可不是那么简单的。”汉口路168号院里一共有十几处违建，分别位于1号楼和2号楼平台上、临河的3号楼和4号楼一楼，“还有楼顶，有人建了板房养鸽子。”
“疫情期间，有居民住在外地，只能电话沟通，但是很多事情电话里又讲不明白。也有人一听到我们自报家门：我是镇江路城管执法中队的，就挂掉了电话。”为了解决这些难题，从去年开始，宋秀显等人就开始着手做功课了，“先进行一轮摸排，给每户都建了一个档案，因户施策，每户包括房屋照片，房屋违建情况，那时违建的原因是什么，居民的诉求是什么，拆后怎么恢复，等等，都记录在案。”
“工作要细致到什么程度？比如平台上有户违建，家里有90多岁的老人，打电话的时间要避免打扰老人休息，这一点都记在档案里。”宋秀显说，这几处违建的情况，城管中队的工作人员谁也说不清反复研判过多少次了，到后来不用看档案也能倒背如流。
“在协商过程中，不能冷冰冰地执法，要换位思考，尽量帮忙解决居民的实际问题。”比如有居民在半地下室里开旅馆，这是他家的唯一经济来源，供孩子在国外上大学，拆除时要考虑到不影响他的生意。最后，经协商将地面的违建部分拆除，和地面平齐，同时还找了工程队给做好排水，以防雨水倒灌。再比如，居民在楼顶养了五六百只鸽子，均为参加比赛的信鸽，每只都非常名贵，协商居民改为笼子饲养，把违建拆掉，以免影响楼顶防水工程。还有平台上居民建的违建与房子相连通，拆除后给他们加装了防盗门，以保证居家安全……
在合情合法的范围内，既要保证更新改造工程顺利进行，又要维护居民正当权益，这些工作说起来简单办起来却一点也不简单。为查找当年建筑图纸，工作人员先是多次去档案馆查找，未果，又到房管所调取资料，才找到老楼的平面图纸。
宋秀显感叹，这是无数个加班的夜晚换来的，“昨天从下午5点开会，一直开到晚上9点钟，研究今天的各种拆除方案。加班是常态，哪天如果不加班了，还需要特别说明一下，在办公室里喊一嗓子——今天不加班了，就看他们蹦跳着走了。”把这事当成玩笑说，也透着宋秀显对工作人员的心疼。
■更新，从面子到里子
拆违现场，汉口路社区党委书记李滨也在帮忙协调工作，楼长葛为民走到他身边说：“书记，防盗门坏了，贴小广告的又能进出了，楼道里刚粉刷的大白墙又给画成花脸了，看着真心疼。”
“嗯，楼院改好后得有人管啊，所以年初咱开意见征集会的时候，就提了两个方案，改好后的楼院怎么管理，是居民自管还是聘物业。”
在李滨看来，老楼更新工程中刷刷面子、拆除违建只是开始，改后的楼院谁来管理，怎么管理，也是重点。他把这个后期管理比喻成里子，“里子很重要，管不好的话，前期工程就功亏一篑了。”
改造前，小区可以自由出入，停车位基本被周围饭店、商户占据，此次更新改造后，小区能增加40个车位。这些车位谁来管理？
关于居民自管，镇江路街道有很好的先例，离这里不远处的元宝小区就是居民自管楼院。
元宝小区的门口加装了安全门禁，实行半封闭化管理，重新修整了楼院地面，规划了停车位，安装了监控设备，停车费用是公共财产，由自管会管理，取之民，用之于民。比如楼院维护，楼道灯、门窗坏了等公共设施的维修保养，费用就从这里出。这些都是一批可复制、可推广的成果和经验。
还有一个小区管理方式就是聘请物业。在年初的汉口路168号院居民意见征集会上，有不少人担心：小区快30年没人管理，散漫惯了，会不会不好管理？如果物业不作为或者是自管楼院的负责人不上心，那小区岂不还是一片混乱？这是大家纠结的焦点，留下了一个未定的省略号。
“摸着石头过河吧，现在也不好说哪种方式更适合管理这个小区，后期还需要和居民再商议，选一个多数人认可的方式推行试试看。”三年攻坚战刚刚起步，在老小区变美的路上，还有很多未知的问题需要解决，李滨已做好心理准备，“只要大家人心齐，拧成一股绳，老城区老小区就一定能变好。”